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过去货币超发,地产最为受益

来源:未知 作者:admin 时间:2019-04-07 14:16

  过去10年,房地产是中国表现最好的资产,而且中国房地产中表现最好的是住宅、而非商业地产。
 
  但是我们想一想,我们把钱买成住宅以后,其实是把钱换成了一堆钢筋水泥,如果不考虑少数住宅附加的教育医疗等属性,大多数住宅唯一的产出就是居住,在这一点上住宅对全社会的贡献甚至远远比不上商业地产,因为商业地产是帮助企业生产经营。因此,之所以过去10年住宅价格大涨,并不是因为住宅创造了多大的居住价值。
 
  如果房子本身不创造太多收益,那么房子的收益来自于哪里?其实是来自于货币贬值!07年时中国的广义货币总量只有40万亿,而目前已经超过了180万亿,货币的增幅接近4倍,而这也差不多是同期中国房价的涨幅。
 
  在07年以后的10年,中国广义货币M2年均增速为15.4%,算上影子银行的话增速更高,这远远超过了同期11%的GDP名义增速。因此,大家之所以在过去拼命买房,其实是为了对抗货币贬值。由于预期货币每年增长15-20%,相当于每隔3、4年货币就贬值了一半,而房子印不出来、尤其是一线城市的房子,所以大家愿意给一线城市的房价60倍的高估值。
 
  虽然在纸币时代,货币天然有超发的冲动,但其实货币超发的程度是会发生变化的,而这就会影响到各类资产价格的表现。
 
  由于货币超发使得中国债务率大幅飙升,货币增速超过GDP名义增速这种状态是无法持续的,因而在过去两年中国进行了轰轰烈烈的去杠杆,其主要目标就是把货币增速降下来,降到和GDP名义增速相当,甚至慢于GDP的名义增速。比如说去年全年的广义货币M2增速为8.1%,已经低于当年9%左右的GDP名义增速。
 
  这意味着在去杠杆之后,从货币贬值角度看房子每年的潜在收益只有8%左右,那么估值给到60倍其实是太贵了。